Najem lokalu

Dochodzenie wierzytelności wynikających z umowy najmu lokalu służącego innym celom niż mieszkaniowe (tzw. lokalu użytkowego).

Jedną z najczęściej zawieranych umów w życiu codziennym jest umowa najmu, w tym najmu lokalu użytkowego. Niestety niejednokrotnie najemca zalega z zapłatą czynszu, a po wypowiedzeniu umowy, opuszcza lokal pozostawiając w nim swoje rzeczy.

W tej sytuacji wynajmującemu, zgodnie z dyspozycją art. 670 k.c. dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu (np. wymienione w art. 829 k.p.c.).

Przedmiotowe prawo zastawu wygasa, jeżeli rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte, przy czym wynajmujący może się sprzeciwić usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo (w drodze zastosowania nawet siły fizycznej), dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony.

Aby zaspokoić się z rzeczy objętej zastawem należy wystąpić do sądu. Przy czym w judykaturze można spotkać stanowisko, iż żądanie pozwu winno być ukierunkowane na żądanie znoszenia egzekucji, co nie daje pogodzić się z ograniczonym katalogiem żądań jakie można wysuwać na gruncie kodeksu postępowania cywilnego, który przewiduje tylko powództwo o zasądzenie, ustalenie i ukształtowanie prawa. W tym stanie rzeczy żądanie pozwu powinno przybrać postać zasądzenia świadczenia z ograniczeniem odpowiedzialności pozwanego do przedmiotu zastawu.

W sytuacji gdy dłużnik sprzeda rzecz objętą zastawem powództwo o zasądzenie będzie skierowane przeciwko zbywcy i nabywcy przedmiotu objętego zastawem. Zakres odpowiedzialności nabywcy będzie ograniczony wówczas do przedmiotu zastawu i do jego wartości. Wybór, od którego z dłużników wierzyciel będzie dochodzić spełnienia świadczenia, należy do wynajmującego.

Z ustawowym prawem zastawu wiążą się jednak pewne obowiązki i ryzyko dla wynajmującego, albowiem wynajmujący, zatrzymuje rzeczy najemcy „na własne niebezpieczeństwo”. Oznacza to, że odpowiada również za przypadkową utratę lub zniszczenie zatrzymanego przedmiotu zastawu, mimo zachowania należytej, a nawet szczególnej staranności.